Acquistare o vendere casa senza alcun problema fiscale: ecco come procedere

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La compravendita di un appartamento è un’operazione estremamente complessa, tra le più articolate che si deve fronteggiare nell’arco della vita. Ecco perché è di assoluta importanza avere bene chiaro il quadro degli step da compiere, sia dalla parte acquirente che da quella venditore, quando si intende procedere alla cessione o all’acquisizione di un immobile.

I continui aggiornamenti dei decreti in materia, come le leggi di bilancio e numerose normative correlate, ma anche l’attento sistema di controllo fiscale, richiedono dunque un’attenta analisi preliminare della compravendita, al fine di non incorrere in problemi relativi a imposte dovute, multe e sanzioni pecuniarie di varia nature (che possono avvenire anche nel caso di acquisto dell’immobile grazie alla donazione di un genitore o coniuge).

Il contratto preliminare

La prima fase di qualsiasi accordo di compravendita immobiliare è la stipula di un contratto preliminare, che è sostanzialmente un impegno fra le parti di portare a termine l’operazione attraverso il rogito notarile finale.

Non si tratta di uno step obbligato in senso assoluto, tuttavia si rende necessario nel momento in cui una delle due parti non è in condizione di portare a termine la compravendita in modo immediato (come nei casi di attesa accettazione mutuo da parte dell’acquirente, o ricerca nuova abitazione da parte del venditore).

Il contratto preliminare è attuabile a mezzo scrittura privata, atto pubblico o attraverso un notaio, e deve essere registrato entro venti giorni dalla stesura. In relazione a tale documento vanno versate alcune imposte, come la tassa di registro (€ 200,00) e l’imposta di bollo (€ 16,00 ogni 4 facciate per gli atti pubblici, € 155,00 per le scritture private).

All’interno dell’accordo preliminare può essere integrato un pagamento concordato tra le parti, a testimonianza del buon intento, la quale comporta un’imposta di registro proporzionale. Resta inteso che tale versamento andrà in detrazione nel momento in cui sarà il momento d versare le imposte di registrazione del contratto definitivo.

Anche in caso di venditore privato esistono delle specifiche tassazioni. In particolare andrà considerata l’imposta ipotecaria  e l’imposta catastale pari a 50 euro ciascuna, e quella di registro proporzionale pari al 9%. Affidandosi a un notaio, sarà lui a provvedere al versamento delle imposte.

Cessioni immobili ad uso abitativo e rogito notarile

Il calcolo della base imponibile delle imposte relative a una compravendita di tipo abitativo si avvale di un sistema proporzionale chiamato “prezzo-valore”, un algoritmo che tiene conto del valore catastale dell’immobile stesso, che sarà utilizzato per calcolare la tassazione del trasferimento immobiliare.

In ultima fase, andrà compiuto il ben noto rogito notarile, l’atto ufficiale e finale che legittima il trasferimento di proprietà di un immobile da un soggetto A a un soggetto B.

Il supporto di un notaio sarà utile anche a tutta una serie di verifiche a lui spettanti, come l’effettiva proprietà dell’immobile da parte del venditore, l’assenza di ipoteche, pendenze, varie ed eventuali.

Al momento del rogito la firma dovrà essere accompagnata da una serie di documentazioni da presentare, come i documenti d’identità, la planimetria, i titoli abilitativi alla costruzione, l’atto di provenienza legato all’immobile, eventuali convenzioni edilizie etc.

La complessità delle operazioni, e la necessità di ottemperare ad obblighi di primaria importanza per non incorrere in problematiche successive, richiedere il supporto di figure professionali adeguate come un’agenzia immobiliare, in grado di accompagnare i soggetti della compravendita verso un accordo sereno, privo di ostacoli burocratici e perfettamente in linea con quanto stabilito dalla legge italiana.